ショッピングセンターにおけるテナント管理・運営の実務マニュアルと書式文例集成

競争激化におけるＳＣのテナント管理実務必携

本商品は印刷物やＣＤ－ＲＯＭではありません。本商品はインストール型ダウンロードファイルです。
ダウンロードしたファイルをダブルクリックするだけで自動的にインストールされ、デスクトップにアイコンが作成されますので、それをダブルクリックすると、すぐに利用できます。ブラウザ(インターネットエクスプローラーやネットスケープ)やPDFファイルで閲覧でき、そのまま一括印刷も可能です。さらに、同じ内容のMicrosoft Wordファイルが梱包されていますので文例や書式などをそのまま利用することができます。

発刊にあたって

本資料は、昭和63年小社発行の「ショッピングセンターにおけるテナント管理の実務マニュアルと書式文例集成」の改訂版です。この間、商業施設の業種・業態が大きく変化し、運営側にとっても大店法、大店立地法の経緯や競争の激化が一層高まり、ＳＣ運営におけるテナント管理についても変化しています。こうした変化に対し運営に携わるご担当者は、多くの情報と処理能力を必要とし、更にはテナントサイドに対してもマーケットの変化や競合との対応のための営業的視点と円滑な運営の手法がより一層求められております。運営側とテナントとの間の諸契約や規則等の基本は変わらないものの、本書では、日常業務における対応実務とトラブルを極力避けるための具体的な書式を網羅し、収録しております。ＳＣ運営・管理ご担当者の必携の資料集としてご購入をお勧め申し上げます。
様々な書式等については御社の方針によって自由に変更して利用することができます。

執　筆	下位良之助　；　大手ショッピングセンター・管理運営実務担当者
体　裁	MS－Word及びPDFの文書ファイルです。Wordファイルは自由に変更して使用することができます。
価　格	32,000円（消費税を含んでいます）
発　行	株式会社環境企画研究所
完　成	2003年11月

目　次

　第１章　テナント募集・出店交渉マニュアル

１　テナント情報の収集とウエイティングリストの作成
（１）

基本的考え方　（２）テナント募集の方法　（３）募集パンフレットの作成

２　出店交渉から開業まで
（１）申込み受付・申込書　（２）相手先の訪問調査　（３）テナントの経営試算・賃貸借条件の設定と交渉（４）賃貸借契約書の作成と保証金・敷金の支払い　（５）内装工事（６）開業

　第２章　賃貸借契約締結マニュアル

１　賃貸借契約とその他の諸規則の体系について
（１）賃貸借契約の種類と契約内容

２　ＳＣにおける契約書・規定の事例

　第３章　賃料算定及び改定マニュアルと保証金

１　ＳＣにおける賃料をめぐる内外環境と賃料の特性
（１）ＳＣにおける賃料をめぐる内外の環境　（２）ＳＣにおける賃料の基本的考え方

２　ＳＣにおける賃料の徴収形態と方法
（１）ＳＣにおける賃料の徴収形態　（２）歩率の定め方　（３）賃料徴収形態の決定（４）売上歩合制における「売上」とは

３　業種・業態と賃料の徴収形態

４　賃料決定方法と留意点
（１）賃料算定の基本的考え方　（２）保証金の性格（３）賃貸借契約条件の合意のための試算－ＳＣの床原価の算定－

５　賃料改定の方法と実際
（１）賃料改定手続と実際　（２）賃料改定交渉とポイント　（３）期間内に妥結しない場合の対応（４）実務上の問題点・留意点

　第４章共益費の算定・配賦・会計・精算マニュアル

１　ＳＣと共益費
（１）ＳＣにおける共益費の意義　（２）なぜ賃料と共益費を分けるのか

２　共益費と賃貸借契約
（１）共益費についての賃貸借契約条項作成のポイント　（２）実費精算制と賃貸借契約上の問題点（３）共益費の不払い－利用度の有無をめぐる問題点

３　共益費の算定と実際
（１）共益費の内容と範囲　（２）共益費負担と場所的区分　（３）共益費とデベロッパーの援助　

４　共益費の各テナントへの配賦
（１）共益費の配賦基準と負担調整　（２）残業と共益費負担　（３）共益費の配賦率の決定と業種変更

５　共益費会計と精算方法
（１）共益費の精算方式　（２）共益費の請求と内訳明示　（３）共益費会計と実際（４）共益費の支出実績の報告と改定　（５）共益費とデベロッパー会計

　第５章　付加使用料の算定と請求マニュアル

１　電気代
（１）

請求単価の算定方法　（２）電気料金の請求方法

２　水道料金
（１）水道料金の単価　（２）水道料金の請求方法

３　その他の費用の請求

４　駐車場についての費用負担

　第６章売上金管理の実務マニュアルと書式文例

１　ショッピングセンターと売上金管理の役割
（１）なぜ売上金管理が必要か　（２）売上金管理に向かない業種への対応

２　売上金管理のための契約時の対応

３　売上金管理の事務処理と実際
（１）売上金管理の概要　（２）売上金管理に必要な道具　（３）売上金の処理と売上日報等の作成方法（４）売上金管理の日次業務（売上日報等の提出と銀行への入金）　（５）実務上の問題点・留意点

４　クレジット会計処理と実際
（１）デベロッパーのクレジット加盟　（２）クレジット会計の事務処理

５　売上金の精算処理と実際
（１）売上金精算の考え方と実際　（２）売上金精算の事務処理　（３）実務上の問題点・留意点

　第７章　テナント会の運営のマニュアル

１　ＳＣとテナント会
（１）テナント会の意義　（２）デベロッパーとテナント会の関係

２　テナント会の活動と組織
（１）テナント会の活動目的　（２）テナント会の組織　（３）テナント会の役員・委員の選任（４）テナント会の各組織の運営の実際

３　募集時における説明と賃貸借契約
（１）募集時における説明　（２）募集要項について　（３）賃貸借契約とテナント会

４　テナント会の総会運営と実際
（１）総会の企画　（２）総会資料　（３）総会の根回し　（４）総会の招集　（５）会場の設営等（６）総会の進行方法

５　テナント会の運営費用とその負担
（１）テナント会の運営費用　（２）テナント会費の配賦　（３）テナント会費の徴収方法

６　テナント会費の会計のポイントと実際
（１）テナント会費の会計のポイント　（２）テナント会費とデベロッパー会計

　第８章　ＳＣにおける販促活動と販促費配賦マニュアル

１　販促のための調査・分析
（１）

売上げデータの分析　（２）市場調査

２　ＳＣにおける販促活動と実際

３　ＳＣにおける販促計画の策定と販促実施のプロセス
（１）ＳＣにおける年間販促計画決定のプロセス　（２）ＳＣと販促費の決定　（３）販促活動の実施のプロセス

４　販促費の配賦と徴収
（１）売上げ高と販促費　（２）デベロッパーと販促費負担　（３）販促費の各テナントへの配賦要素と配賦方法　（４）売上割りと問題点　（５）前年実績による配賦と中途出店者への対応　（６）特別販促費　（７）販促費の徴収

　第９章　日常管理マニュアル

１　ＳＣにおける管理組織

２　日常管理運営業務
（１）契約書類等の整備　（２）店内巡回　（３）施設管理　（４）館内への出入りの管理　（５）遺失物の処理　（６）万引の処理

３　届け出事項とその管理業務
（１）届け出の方法と届け出書面の作成のポイント　（２）店員の変更の届け出　（３）営業種目・取り扱い品目の変更　（４）早出・残業・休日の届け出　（５）商品等の搬出入の届け出（６）工事申請書　（７）催事等の届け出　（８）変更届出書

４　館内規則等の違反と勧告

５　防災管理とポイント
（１）防災管理のポイント　（２）防災チェック　（３）防災組織　（４）防災訓練　（５）啓蒙活動

　第１０章　不良テナント・売り上げ不振テナントへの対応マニュアル

１　不良テナントへの対応と実際

２　売上げ不振テナントへの対応

　第１１章　テナントの中途解約の実務処理マニュアル

１　中途解約についての賃貸借契約条項と問題点
（１）約定の解約予告期間と短縮　（２）解約日と原状回復工事期間中の賃料負担　（３）中途解約金

２　解約処理手続のポイントと実際
（１）解約の意思表示　（２）解約の申し入れ手続　（３）原状回復工事の実施　（４）賃料等の精算（５）保証金の返済

３　実務上の問題点・留意点

　第１２章　キーテナントへの対応マニュアル

１　ＳＣにおけるキーテナントの位置
（１）賃貸借契約上の留意点　（２）ＳＣ運営とキーテナントの基本的考え方　（３）賃料

２　テナント会とキーテナント
（１）テナント会への参加　（２）テナント会費　（３）販促活動

３　キーテナントに対する費用・管理等の対応
（１）売上げ金管理　（２）共益費等の負担　（３）保安・警備・メンテナンス　（４）店内巡回

書式集

　第１章　テナント募集・出店交渉マニュアル

文例１出店テナントウエイティングリスト　文例２専門店「募集案内」　文例３出店申込書・出店計画書　文例４賃貸借条件等報告書　文例５契約案内　文例６内装工事マニュアル　文例７原状確認書　文例８内装管理費等請求書　文例９テナント台帳　図表１専門店オープン時募集案内パンフ例　図表２出店案内に盛り込む事項　図表３出店交渉・調査チェックリスト　図表４テナント調査（訪問調査）チェックリスト　図表５賃貸借条件交渉チェックリスト

　第２章　賃貸借契約締結マニュアル

文例１保証金型賃貸借契約書　文例２敷金型賃貸借契約書　文例３定期借家権型賃貸借契約　文例３－１定期借家権説明文書　文例３－２定期借家権終了通知　文例４出店規則　文例５営業管理取扱い規程　文例６従業員のしおり　図表１賃貸借契約・規則等の体系例

　第３章　賃料算定及び改定マニュアルと保証金

文例１ＳＣにおける床原価計算書　　

文例２賃料の各階への配分計算書　文例３テナント経営試算　文例４改定時期一覧表　文例５賃料改定スケジュール表　文例６平均賃料（出店料）算出表　文例７月別賃料負担計算書　文例８テナント別賃料負担計算書　文例９賃料を据え置く場合の通知　文例１０賃料改定事前通知書　文例１１賃料改定通知書　文例１２賃料改定交渉記録　文例１３賃料改定合意書　文例１４賃料改定の承諾書　文例１５賃料改定合意催告書　文例１６交渉期限切れの場合の通知書　文例１７交渉期限切れに伴う賃料未収額計算書　文例１８交渉期限切れに伴う賃料未収額通知書　文例１９交渉担当者変更通知

　第４章共益費の算定・配賦・会計・精算マニュアル

文例１共益費として一定金額を支払う旨定めたもの　文例２ＳＣの場合　文例３金額は文例４付加使用料、共益費を合わせて記載した例明示しないで一定の内容の費用を負担する旨定めたもの　文例５駅ビルの例　文例６文例５と同旨の例　文例７不要を理由に支払い拒否ができない旨定めた例　文例８管理費と共益費を分けて、不要を理由に支払い拒否ができない旨を定めた例　文例９賃貸契約書における共益費の条項　文例１０共益費配賦基準計算書　文例１１月別共益費集計表（共益費月報）　文例１２実費精算制の共益費の改定通知　図表１共益費の費用項目の体系図　図表２共益費運営図

　第５章　付加使用料の算定と請求マニュアル

文例１電気料金計算書

　第６章売上金管理の実務マニュアルと書式文例

文例１賃貸借契約における売上金管理の条項　文例２売上高の確認および売上金の取扱いに関する規則　文例３売上金収納金庫ご利用と売上日報作成の手引　文例４売上日報見本　文例５売上日報　文例６小切手明細表　文例７掛売伝票　文例８現金に準ずる金額認証票　文例９預り金認証票　文例１０レジスター登録違い額認証票　文例１１取替または払戻し額認証票　文例１２銀行からの入金報告書　文例１３現金過不足報告書　文例１４夜間金庫記録表　文例１５日報等の誤記入集計表　文例１６クレジット売上集計表　文例１７テナント別・クレジット会社別クレジット売上集計表　文例１８クレジット売上返還計算書　文例１９クレジット売上計算書　文例２０クレジット売上・手数料一覧表　文例２１売上金から差し引く諸経費計算書（２５日返済）　文例２２売上金精算書（文例２１と一体のもの）　文例２３売上金精算書（１０日返済）　文例２４テナントへ送付する売上金返還明細書　図表１売上金管理の概要　図表２売上金精算事務

　第７章　テナント会の運営のマニュアル

文例１テナント会会則　文例２デベロッパーが核テナントの場合　文例３デベロッパー専業の場合　文例４文例３と同旨　文例５ＳＣの管理運営を委託している場合　文例６デベロッパーが管理運営している場合　文例７（名店会への加盟）　文例８総会全体スケジュール　文例９総会資料　文例１０総会招集通知（往復葉書原稿）　文例１１総会進行予定　文例１２総会議事録　文例１３テナント会経理事務要領

　第８章　ＳＣにおける販促活動と販促費配賦マニュアル

文例１来店者数調査　文例２来店者調査アンケート用紙　文例３商圏内居住者買物行動調査アンケート用紙　文例４年間販促計画書（抄）　文例５販促実施計画書　文例６月次販促費用案　文例７テナントへの通知のための販促委員会議事録　文例８商品原稿作成依頼書　文例９チラシ校正紙　図表１年間販促体系図　図表２販促内容構成図

　第９章　日常管理マニュアル

文例１店内巡回チェックリスト　文例２安全確認チェックリスト　文例３遺失物の記録書　文例４遺失物預かり書　文例５従業員変更届　文例６テナント従業員台帳　文例７従業員証　文例８営業種目変更（品目追加）許可願　文例９早出・残業・休日出勤届　文例１０物品搬出入許可書　文例１１工事申請書　文例１２催事等届出書　文例１３変更届出書　文例１４防災チェックリスト　文例１５消防署からの検査結果のテナントへの通知書　文例１６消防訓練の開催通知　文例１７消防訓練要項　図表１ＳＣの管理組織と管理業務の一例

　第１０章　不良テナント・売り上げ不振テナントへの対応マニュアル

文例１取り扱い商品追加に対する回答通知文例　文例２広場利用の要望に対する回答通知文例　文例３是正勧告通知書　文例４持ち出し陳列の是正の通知文例　文例５営業時間内の営業終了についての通知文例　文例６無断の取り扱い品目の変更についての通知文例

　第１１章　テナントの中途解約の実務処理マニュアル

文例１中途解約説明書　文例２中途解約手続説明チェック表　文例３中途解約交渉記録書　文例４解約申入書　文例５退店スケジュール表　文例６中途解約に伴う要望書　文例７中途解約に伴う要望回答書　文例８造作の所有権放棄の書面　文例９造作の譲渡契約書　文例１０中途解約に伴う売上預り金精算書　

文例１１営業保証金返還額計算書　文例１２一時使用の賃貸借契約書

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