賃貸ビル・テナント管理実務と書式文例集成

テナント管理の書式文例156と法的テクニック・実務テクニック集成

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ダウンロードしたファイルをダブルクリックするだけで自動的にインストールされ、デスクトップにアイコンが作成されますので、それをダブルクリックすると、すぐに利用できます。ブラウザ(インターネットエクスプローラーやネットスケープ)やPDFファイルで閲覧でき、そのまま一括印刷も可能です。さらに、同じ内容のMicrosoft Wordファイルが梱包されていますので文例や書式などをそのまま利用することができます。

発刊にあたって
　本資料集は、ビル経営者、管理担当者のための、賃貸ビルにおけるテナント管理・契約管理についての実務資料集です。
　本資料集の制作方針は、契約締結、賃料改定からテナントの倒産処理までの実務・法的テクニックと書式文例を網羅的に収録することです。
　本資料集では、通り一遍の説明を極力排し、テナント管理・契約管理で直面する最新の諸問題を網羅的に取り上げ、実務の急所、ポイント・秘訣、ノウハウを集大成するようにいたしました。「転ばぬ先の杖」ということわざがありますが、本書はこのような観点から編集しております。本書で取り上げた小テーマはいずれも過去の失敗の所産から生まれたものです。自ら体験し失敗したことを自らのノウハウにすることが最も重要なことですが、しかし実際の実務ではあまり失敗するわけにはまいりません。他人の過去の失敗を知り、実務に活かすのが最も懸命な方法ではないでしょうか。
　本資料集の最大の特長は、単なる解説だけではなくて、実務上、必要とする各種書式・文例を網羅的に収録していることです。
　本資料集は、昭和５４年発行の「賃貸ビルテナント管理事務・書式文例集成」および平成４年発行の「賃貸ビルにおけるトラブル予防・処理の実務マニュアルと書式文例百科」の改訂版です。　本資料集は第１部と第２部および文例集の３部構成になっております。第１部は賃貸ビルのテナン管理・契約管理、すなわちトラブルの予防・解決に必要な「実務テクニック」について、第２部は「法的テクニック」について、第３部は約１５０の文例をまとめてあります。
　本資料集によって賃貸ビルの契約管理をめぐるトラブルを未然に防止することができましたら、これ以上の喜びはありません。

著　者	株式会社カルチェカガン　代表取締役　河　岸　健　吉有限会社浅甚　　開発部プロジェクトリーダー　下　位　良之介　他
商　品	MS－Wordで書かれた文書集です。自由に変更して使用することができます。
価　格	31,000円（消費税を含んでいます）
発　行	株式会社環境企画研究所
完　成	2003年1月

　第１部
　トラブル防止・解決のための実務テクニックと交渉術

１．１　テナント交渉の基本的な姿勢と鉄則
（１）

交渉にあたっての基本的姿勢
（２）テナント交渉にあたっての鉄則
（３）特殊な相手との交渉の基本姿勢
（４）交渉力のつけ方

１．２　賃貸借契約条項作成の基本的考え方
（１）賃貸借契約書作成の基本的心がまえ
（２）契約条項
（３）最近の契約条項と問題点

１．３　テナント募集と空室期間の短縮化のテクニックと交渉術
（１）テナントの状況把握
（２）市場動向の把握
（３）仲介業者の活用方法
（４）テナントとの直接契約
（５）空室リスクの軽減方法

１．４　賃貸借契約締結の実務テクニックと交渉術
（１）引き合いから引き渡しまでの手続きのテクニック
（２）賃貸借の申し込みにおけるテクニックと交渉術
（３）テナントのあっ旋と重要事項説明のテクニック

１．５　共益費・電気料の賦課についてのテクニックと交渉術
（１）共益費とは
（２）共益費の算定方法
（３）電気料金の取り扱い方法
（４）内訳開示・不当利得返還請求
（５）貸室内の清掃
（６）その他の問題点

１．６　契約更新手続きの実務テクニックと交渉術
（１）賃料の値上げなどをしない場合の更新手続き
（２）更新と連帯保証人
（３）更新手続きのテクニックと交渉術

１．７　賃料値上げの実務テクニックと交渉術
（１）賃料の値上げについての考え方
（２）賃料値上げのテクニックと交渉術

１．８　賃料減額請求に対する実務テクニックと交渉術
（１）テナントが賃料の減額請求をしてきた場合の対応の基本
（２）減額請求をしてきた場合のテクニックと交渉術

１．９　家賃滞納対策の実務テクニックと交渉術
（１）家賃滞納防止のテクニックと交渉術
（２）滞納家賃の取り立てのテクニックと交渉術
（３）家賃滞納を理由とする解約のテクニックと交渉術

１．１０　貸室の譲渡・転貸・同居への実務テクニックと交渉術
（１）貸室の譲渡・転貸・同居
（２）譲渡・転貸・同居への対応についてのテクニックと交渉術
（３）会社買収（Ｍ＆Ａ）と合併への対応

１．１１　解約と原状回復の実務テクニックと交渉術
（１）解約処理の事務手続き
（２）解約のテクニックと交渉術

１．１２　テナントの経営不振に対する実務テクニックと交渉術
（１）保証金等の債権譲渡・質権設定への対応のテクニック
（２）保証金返還請求権の差し押さえに対するテクニック
（３）テナントの倒産の対応テクニックと交渉術
（４）破産管財人等との交渉術
（５）倒産テナントの出し方と行き着く先

１．１３　その他
（１）広告塔
（２）窓ガラスの破損と費用負担

　第２部
　トラブル防止・解決のための法的テクニック集成

２．１　賃貸借契約書作成の法的テクニックと各種特約条項例
（１）

賃貸借契約書作成にあたって
（２）賃貸借契約と契約文例

２．２　借地借家法の適用がない建物賃貸借
（１）経営委託
（２）一時使用の賃貸借

２．３　賃貸借契約の締結の法的実務とテクニック
（１）賃貸借の仮契約・予約契約
（２）引き渡しが先になる場合の賃貸借契約
（３）複数の者が共同で賃借したいといってきた場合
（４）契約締結事務マニュアル

２．４　契約更新における法的実務とテクニック
（１）更新の法的問題
（２）更新の法的テクニック
（３）更新料について

２．５　賃料の増額請求についての法的実務とテクニック
（１）賃料値上げでまず知らなければならないこと
（２）賃料値上げの通知と合意
（３）値上げに伴う紛争と対策
（４）賃料値上げと供託

２．６　賃料減額請求に対する法的実務とテクニック
（１）賃料の減額請求権も形成権
（２）テナントが勝手に減額した賃料を支払ってきた場合
（３）新規家賃を減額したら、従来のテナントの賃料も下げる義務があるか

２．７　第三者の使用に対する法的実務とテクニック
（１）第三者の使用に対する対策
（２）転貸借について承諾するとどうなるのか
（３）譲渡・転貸を認める場合の対策

２．８　解約手続・原状回復・敷金返済処理の法的実務とテクニック
（１）解約処理のポイント
（２）賃貸室の損耗と負担区分
（３）敷金の返済処理
（４）造作等の譲渡
（５）経営不振などを理由としてテナントが解約してくる場合

２．９　催告と契約解除の法的実務とテクニック
（１）賃料滞納に伴う契約解除
（２）契約の解除はどのようにするか
（３）意思表示の到達と効力
（４）解除通知発送後の実務処理

２．１０　明け渡し請求の法的実務とテクニック
（１）更新拒絶、解約申し入れの手続き
（２）明渡和解契約書作成とコツ
（３）強制的な明け渡しと法的問題点

２．１１　敷金・保証金返還請求権の債権譲渡、質権設定、強制執行の法的実務とテクニック
（１）敷金・保証金返還請求権の譲渡と実務処理
（２）敷金・保証金返還請求権に対する質権設定と実務処理
（３）敷金・保証金返還請求権に対する強制執行
（４）実務上の対応事例

２．１２　テナントが倒産した場合の法的実務とテクニック
（１）倒産とは
（２）倒産と整理
（３）私的整理と債権者会議
（４）テナントの法的整理と賃貸借契約
（５）賃料不払いと契約解除
（６）法的交渉相手
（７）賃借人倒産の
（８）債権の届け出
（９）相殺による未払賃料等の回収

２．１３　定期借家契約
（１）定期借家契約とは
（２）定期借家契約の実務ポイント

収録文書一覧

　日常管理文書

１．テナント募集
　a1募集案内　a2不動産仲介業者に対する募集依頼書　a3テナント募集終了通知（礼状）

２．契約書
　①賃貸借契約　

b1事務所賃貸借契約書１　一般的な例　b2事務所賃貸借契約書２　米国の慣行も取り入れた例 b3事務所賃貸借契約書３　最近の判例からの特約集成　②店舗賃貸借契約書　b4店舗賃貸借契約書　③駐車場賃貸借契約書　b5駐車場賃貸借契約書　④広告塔　b6広告塔契約書　⑤使用細則　b7使用細則　⑥経営委託　b8経営委任契約書　⑦一時使用　b9一時使用の賃貸借契約書　⑧予約契約　b10賃貸借予約契約書　⑨その他　b11賃貸借契約書表題部（物件特定・使用目的特定例）　b12引き渡し状態の特定例

３．賃貸者申込と締結
　①申込書　c1賃貸借申込書　②説明書　c2電気料金説明書　c3契約案内　③テナント調査　c4テナント調査報告書　④金銭受領書　c5予約契約金受領書　c6手付金受領書　⑤物件預かり証　c7鍵等物件預かり証　⑥届出書　c8内装変更届出書　⑦敷金等預かり証　c9敷金預かり証　⑧重要事項説明書　c10重要事項説明書　c11重要事項説明補足説明書　⑨内装管理規定　c12内装管理規定文書　⑩質権設定承諾申請　c13質権設定承諾申請書　⑪その他　c14連帯保証人引受承諾書　c15①賃貸借契約締結事務要領①　c15②賃貸借契約締結事務要領②

４．更新手続き
　①更新案内　d1更新料の授受がある場合の更新案内　d2更新案内　②更新契約　d3更新契約書１　d4更新契約書２　③連帯保証人への連絡　d5更新にあたっての連帯保証人への挨拶状　d6更新にあたっての連帯保証人からの書面

５．日常管理
　①届出　e1変更届出書　e2修繕届出書　e3現状変更届出書、誓約書　②違反行為に対する勧告　e4一般的な勧告書　e5無断駐車　e6建物用途外使用　e7共用部分の設備撤去　e8共用部分の残置物撤去　e9無断工事実施　③共益費　e10一般的な共益費の範囲　e11①共益費計算基準　e11②清掃作業基準表　e11③清掃作業基準単価　e12業者の見積もりの比較例　e13電気料金単価改定通知書

６．解約手続き
　①解約申入書　f1解約申入書１　f2解約申入書２　f3期間内解約申入書　②合意解約　f4精算金を明示した合意解約書　③解約説明書　f5解約処理手続説明書　f6解約時の精算試算書　④敷金等返済　f7保証金（敷金）返済計算書　⑤造作譲渡　f8造作譲渡契約書　f9造作売買についての念書　f10原状回復工事依頼書　f11内装造作等の継承に伴う覚書

　非日常管理文書

１．賃料改定請求
　①賃料改定予告通知　g1賃料改定予告通知　g2賃料改定の協議に入る旨の通知　②賃料改定通知　

g3賃料等改定通知１　g4賃料等改定通知２　g5賃料等改定通知３（契約期間中）　g6賃料等改定通知４（更新時）　g7賃料等改定通知５（自動引き落し）　③賃料改定契約　　g8賃料等改定契約書１　g9賃料等改定契約書２（最初の更新）　g10賃料等改定契約書３（２回目以降の更新）　④賃料査定書　g11賃料査定書　⑤賃料改定説得資料　g12賃料改定交渉説得資料　⑥賃料改定紛争処理　g13折衝担当者交代通知　g14交渉期限切れの場合の通知　g15内金としての受領通知　g16新旧賃料の差額通知　g17供託金払渡請求書　g18供託金をおろす場合の通知　g19供託してきた場合の通知

２．賃料減額請求対応
　h1減額した支払に対する通知　h2移転費用試算例

３．賃料滞納処理
　①支払い確約　i1滞納賃料支払確約書　i2滞納賃料支払確約及び差押承諾書　②滞納に伴う解約処理　i3滞納賃料等を免除して合意解約　i4解約違約金を免除して合意解約　i5滞納賃料等の合意解約　③連帯保証人への連絡　i6連帯保証人への通知

４．賃借権の譲渡・転貸・同居
　①第三者名義表示通知　j1無断の第三者名表示に対する通知１　j2無断の第三者名表示に対する通知２　②第三者名義表示誓約書　j3無断の第三者名表示に対する誓約書１　j4無断の第三者名表示に対する誓約書２　③賃借権の譲渡　j5社名変更に伴う賃借権譲渡契約書　j6法人成りした場合の賃借権譲渡承諾書　j7賃料確保のための同居の承諾申請書　j8賃借権譲渡承諾書　④転貸借　j9転貸借を承諾する場合の念書　j10転貸借承諾条件についての覚書　j11貸主の権利を保全するための転貸借契約書　j12連帯保証人からの念書　j13転借人に対する賃貸借終了通知　j14株主構成届出書　j15賃貸借継承のお願い書　j16転貸借についての検討項目　j17転貸借についての検討項目

　特殊管理文書

１．テナントの経営はたん
　①官公署等への通知　

k1税務署への通知　k2社会保険事務所からの債権差押通知　k3社会保険事務所へ提出した上申書　k4破産管財人への敷金の精算書　k5未払い賃料の敷金からの差し引き通知　k6未払い賃料と保証金との相殺通知　k7敷金が足りない場合の債権の届出書　②賃貸借契約の解除　k8破産管財人への賃貸借契約の解除通知　③残置物件処理　k9リース会社から物件受領通知　k10未払賃料の代物弁済契約書　④その他　k11代理受領委任状　k12債権譲渡と相殺による保証金返済　k13図表１　賃料の不払い等と契約解除の関係　k14図表２　賃料債権の地位と相手方となる者　k15図表３　債権の届け出　k16図表４　相殺のしかたと相手方

２．保証金返還請求権の処理
　l1債権譲渡契約書　l2債権譲渡通知書　l3債権譲渡承諾書　l4債権譲渡承諾文例１　l5債権譲渡承諾文例２　l6債権譲渡承諾文例３　l7質権設定契約書　l8質権設定の供託　l9債権者不確知の供託　l10保証金が差押えられた場合の供託　l11差押競合等の実務的処理例

３．明渡請求
　①契約解除手続　m1契約解除を前提とする催告書　m2契約解除通知　m3条件付解除通知　②内容証明郵便　m4内容証明郵便１（賃料滞納）　m5内容証明郵便２（無断譲渡・転貸）　m6内容証明郵便３（無断増改築）　③更新拒絶・解約申入手続　m7更新拒絶通知　m8解約申入書　m9使用継続に対する異議の申立書　④明渡和解　m10明渡和解契約書　⑤行方不明と自力救済　m11無断退去確認書　m12施錠交換の通知　m13施錠交換事後通知　m14連帯保証人への立ち会い依頼書　m15室内物件搬出同意書　m16室内物件受領書　m17室内物件処理同意書　m18室内物件処理報告書　m19荷物搬出についての連帯保証契約　⑥供託金　m20解除通知発送後の供託金受領通知　⑦立退料支払い　m21立退料受領拒否の供託

４．定期借家契約
　n1定期借家権説明文書　n2定期借家権ビル賃貸借契約書　n3定期借家権終了通知

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